物业私自上涨物业服务费?法院:程序不合法;过半数的业主同意才能涨价

河南商报首席记者 陈朋冲

小区物业服务费上涨,很多市民遭遇过。物业私自上调物业服务费是否合规合法?究竟经过何种程序才能上调?很多市民并不清楚。

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10月20日,省高院通报了一批物业服务合同纠纷典型案例。其中就有一起关于物业费违规违法上调的案例。

河南商报记者了解到,许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司,赵某蕾系该小区业主。2012年11月2日,双方签订物业管理服务协议,协议约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等事项,未约定合同变更、终止等事项。

2018年9月,该物业公司在小区张贴《物业费用调整公告》,对物业费做出调整。2018年10月至12月,该物业公司在小区发放物业服务费用调整征求意见表,征求意见。2019年1月1日起,该物业公司开始按上调后的价格收取物业费。

因赵某蕾拒交,物业公司向法院提起了诉讼。

河南商报记者梳理法院通报发现,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定,涉及物业费收费标准的调整,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时,业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业委会的职责。

法院审理查明,本案中该小区未成立业主委员会,物业公司为小区提供物业服务期间,对公司收益和支出情况未向该小区业主公示,此次物业服务费用调价,物业公司也未向政府有关物价部门备案。

法院裁判认为,本案中小区尚未成立业主大会并选举业主委员会,应当由当地居委会代行业主委员会职责,在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,与广大业主充分协商,对物业服务费的调整充分调查,广泛征求全体业主意见,并将调查结果向社区居委会及街道办事处报告,经同意后调整物业服务费。

很明显,本案中物业公司其未经充分协商就调价,程序不合法,法院遂驳回其调价部分的诉讼请求。

10月20日的发布会上,法官还告诉河南商报记者,遇到物业服务成本上涨,物业服务企业根据市场变化,可申请调整物业收费标准,但应当遵循正当程序原则,因调整程序不合法,不能得到法律支持。

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